臻聚牛配 观点直击 | 碧桂园服务稳住了局面：走在好的趋势上|毛利|第三季度财报

观点网 礁石密布的海域中，碧桂园服务庞大的船体已经转向，朝着更广阔的空间行驶。

今年上半年，市场端转入存量深度竞争阶段，企业主动退出低质项目渐成常态；政策端则在重塑行业底层逻辑，“质价相符”成为刚性要求，城市更新、“物业+养老”等被明确为新的发展空间。

蛋糕增长变慢、规则要求变高，市场对头部物企的期待，早已从“跑得快”切换为“站得稳、修得好”。

8月26日，碧桂园服务发布2026年度中期业绩报告，并召开业绩说明会，集团执行董事兼总裁徐彬淮，首席财务官田田，副总裁、首席技术官赵晓光，副总裁、生活服务发展中心联席总经理李迪昇，运营管理中心总经理赵嘉杰，投资者关系总经理林文韬出席会议。

经历了过去两年围绕应收款、商誉减值和关联方风险的反复消耗后，坐拥业内最大管理规模的碧桂园服务，正在把利润表一点点往回拉。

在业绩介绍环节末尾，管理层给出一颗定心丸：“和去年同期相比，碧服走在好的趋势上，目前位置没有特别需要担心的部分。业绩各个方面的表现基本上都稳住了局面，业务沿着既定计划推动，相信在未来经营中呈现更好的业绩表现。”

业务明暗

“质稳于实，智启新程”是碧服为这次业绩会定下的主题，也是对2026年上半年经营情况的总结：稳住基本面，谋求智能化转型与深化改革。

从社区增值服务增长抬头，到如今清洁机器人持续落地，PARA协生范式、悦佰家、碧服商企接连推出，碧服业务端正在多点发力。

2025年“否极泰来”的向好趋势延续到今年上半年，碧服业务经营整体平稳，不论增长或是回调，各业务线并没有太大波动变化，转型与改革的成效还未有财务数据上的体现。

截至2026年6月30日，碧桂园服务实现总收入245亿元，同比增长5.7%。而拆开收入结构，业绩真正的压舱石依然是大物业板块。

报告期内，公司大物业板块实现收入170.47亿元，同比增长约7.27%，明显跑赢公司整体增速，收入占比约70%，并贡献超90%的收入增量。

其中，作为营收基础盘，大物业板块中中物业管理服务业务收入约145.05亿元，同比增长6.6%，占总收入比重为59.2%。

在行业增长普遍放缓，且退盘、换盘频发的阶段，碧服的在管规模是少数没有回退反而持续扩张的物企之一，这也为物业管理服务的基本盘提供了最朴素的支撑。

截至6月末，碧服除三供一业外的收费管理面积达10.964亿平方米，较2025年底的10.704亿平方米净增约2600万平方米；三供一业另有约9000万平方米在管。

规模不降反增，答案就在于外拓。据管理层会上透露，上半年新签年化收入达13.2亿元，同比增长超50%，创历史新高；其中非住宅领域贡献超50%的业务增量。

除此之外，公司针对底物业费及老旧小区推出“悦佰家”品牌，上半年服务超200个社区、20万户家庭，营收约2亿元。在存量博弈的市场里，这既是增量的来源，也是政府与社会责任的接口。

更值得关注的是社区增值服务，这也是碧服上半年生活服务板块最核心的发力点。

报告期内，社区增值服务录得收入约23.08亿元，同比增长18.3%，较去年明显提速，成为大物业板块内弹性最大的一条曲线。

在物业费提价空间受限、增量项目竞争加剧的行业背景下，围绕社区场景做深增值服务，几乎是头部物企公认的第二增长曲线。

管理层表示，社区增值服务板块中零售、新能源和泛家居均取得同比30%以上增长，酒类和保险业务基于过去几年打造的碧服差异化业务模式和竞争优势，持续专业化经营，分别取得32%和13%同比增长，酒类业务依旧是市场化业务中最大收入贡献来源。

相比之下，孵化板块的运营业绩除了“三供一业”之外略显逊色，期内板块总收入73.01亿元，同比微增2.84%。

板块内贡献最大的是“三供一业”业务，收入55.12亿元，同比增长8.69%；环境业务15.193亿元，同比下降12.2%；商业运营服务收入2.7亿元，同比下降9%。

大物业板块增长稳定，孵化板块整体尚在磨合期，碧服仍然非常有信心完成2026年业绩目标。

管理层表示，基础物业收入和毛利持续增长、社区增值业务市场化增长、管理效率改善带来的行政支出下降，这些都具有一定持续性。

对达成“收入单位数增长、归母核心净利润上升、经营性净现金流与归母核心净利润达1:1”的全年目标保持信心。

利润修复漫途

如果一定要为这份中报找一个关键词，“修复”或许比“增长”更贴切。

从更长的时间轴上看，碧服2023年至2025年，公司股东应占核心净利润连续三年回落，2025年全年毛利也仅同比微增0.7%。

结束超过三年的承压下行惯性，碧服毛利重新回到增长轨道，期内毛利总额为44.39亿元，同比上升3.3%。

如今毛利增速重新回正，说明公司项目组合优化、在管项目提质增效以及成本管控，开始在报表上兑现。

但与毛利总额反向而行，碧服毛利率仍然处在下降轨道上。期内整体毛利率下降0.4个百分点至18.1%，主要由于孵化板块毛利率下降。

管理层对此表示，碧服提到毛利率通常是综合毛利率的概念，混合了不同业务构成的综合结果，不同业务毛利率、周转效率和现金特征不同，最终看到的毛利率是综合经营结果，收入增长与毛利增长并未完全同频体现。

“整体策略中，对今天最大头业务存量住宅物业管理业务，我们希望通过结构性调整保证稳健运营。运营和经营中需平衡好每个项目的服务、经营、收费等综合工作，整体任务是保证存量物业管理业务毛利的稳健和合理。”

而碧服这份中报最关键的盈利数据在于归母净利润。报告期内，公司归母净利润为9.5亿元，同比下降4.6%；归母核心净利润16.185亿元，同比增长3.2%。

管理层会上表示，伴随风险客商及长账龄欠款对利润的负向影响逐渐出清，以及2026年上半年精细化运营及人机协同带来的毛利上升，加上架构重组及管理优化带来的行政支出下降等综合正向影响，公司在今年上半年实现了归母核心净利润的趋势逆转，这是上半年很大的业绩亮点。

但净利润与核心净利润一减一增之间，是相差将近7亿的剪刀差。

图片来源：企业公告截图

根据报告，碧服本期归母净利润与归母核心净利润的差异主要体现在历史并购带来的无形资产摊销、第三方股权质押贷款减值及对外担保预计损失等非经营性因素。

尽管业务经营稳定，盈利能力有所提升，但非经营因素影响仍然持续，碧服的风险出清还未走到尽头。

据了解，公司毛利应收款项总额为259.47亿元，较2025年末上升14.11%，大于收入增速。其中来自第三方的应收款项为238.17亿元，较2025年末上升15.65%。

报告期内，碧服对应收款项计提减值44.39亿元，较2025年末上升12.92%。其中对第三方应收款集体28.84亿元，较2025年末上升22.31%。

受到收缴率影响，同时上半年加大对服务品质提升投入，碧服上半年经营活动现金流为负，但同比改善1.3亿元，改善幅度达14.4%。

截至期末，公司银行存款（含现金、定期存款及结构性存款）约161.821亿元，资金储备在同业中仍属充裕。现金之于当下的物企，既是抵御应收款波动的安全垫，也是未来分红、回购与并购整合的弹药库。

值得注意的是，碧服首次在业绩报告中单独补充披露研发费用，期内研发支出约1.4亿元。

对于为何单独披露，管理层的解释是：希望提高透明度，让投资者更好观察科技投入与服务品质、运营效率及业务增长的关系，且公司不以扩大研发支出规模为目标，而是按应用效果动态决定投入节奏。

管理半径仍在扩大，费用率却一降再降，背后是组织整合与数字化投入正在转化为看得见的效率，也能看见碧服对智能化转型与PARA协生模式的坚定。

毕竟，业绩会上着墨最多的便是碧服首次提出的PARA战略——人（People）、智能体（Agent）、机器人（Robot）、全域感知（AIoT）的人机协同服务范式。

管理层认为，物业服务靠人为主的管理模式将不可逆地转向“人+智能体+机器人+智能感知设备”综合范式。当服务链路重构后，高频重复性工作被替代，业务流程和组织都会被重塑，带来经营效益、服务效果和效率的多元改善。

针对清洁机器人外销问题，碧服则表示，下半年计划量产5000-8000台，其中约一半用于碧服自有社区，另一半希望销售给同行，同时积极争取海外出口许可，有计划向海外销售。

公司总裁徐彬淮将碧服上半年的业绩达成、核心举措及效果概括为“on track”——即年初定的所有经营计划和业务发展计划基本都在轨道上推进，同时相信这个趋势会延续到年底。

“我们下半年短长结合部署工作，可以用‘稳健经营，修炼内功，深化改革，锐意创新’十六个字概况。只有前4个字关于业绩稳健，说明我们对全年经营情况判断比较符合预期，因此把更多精力放在服务和收费提升、修炼内功和打造新业务成长机会上。”

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